A maior parte do dinheiro do McDonald's não vem de vender hambúrguer para você
Quando você compra um Big Mac, o dinheiro costuma ir para um empresário local, e não para o McDonald's. No fim de 2025, cerca de 95% dos restaurantes McDonald's eram operados por franqueados, empresários independentes que usam a marca por meio de um contrato. A própria empresa operava 2.039 dos 45.356 restaurantes.
O relatório anual do McDonald's referente a 2025 mostra quanto a empresa recebeu. A receita total foi de US$ 26,9 bilhões. As vendas dos restaurantes que ela mesma opera somaram US$ 9,7 bilhões. Uma parte maior, US$ 16,5 bilhões, veio dos franqueados, na forma de pagamentos à empresa.
O pagamento que a maioria imaginaria é o royalty, uma porcentagem das vendas paga pelo uso da marca e do jeito McDonald's de tocar um restaurante. Os royalties somaram US$ 6,0 bilhões. A maior linha, porém, foi outra : o aluguel, com US$ 10,4 bilhões. O aluguel também foi a maior linha em 2023 (US$ 9,8 bilhões) e em 2024 (US$ 10,0 bilhões), então 2025 não foi exceção. São as linhas de receita que a própria empresa informa em suas contas. Num restaurante McDonald's franqueado típico, o franqueado é também inquilino da empresa.
Por que o McDonald's cobra aluguel dos seus franqueados?
No modelo padrão de franquia do McDonald's, que a empresa chama de franquia convencional, em geral a própria empresa é dona do terreno e do prédio, ou os aluga por um prazo longo. O franqueado paga pelo que vai dentro : equipamentos, letreiros, mesas e decoração. O contrato é ao mesmo tempo uma licença para usar a marca e um aluguel do ponto. Como o franqueado opera o restaurante num imóvel que o McDonald's controla, paga aluguel ao McDonald's.
São muitos imóveis. Nos mercados que a empresa chama de consolidados, principalmente os Estados Unidos e os grandes mercados no exterior que ela mesma administra, o McDonald's era dono de cerca de 56% dos terrenos e de cerca de 80% dos prédios onde ficam seus restaurantes, segundo os próprios números de 2025. Essas porcentagens não abrangem todos os McDonald's do mundo. Onde não é dona do ponto, a empresa aluga de outros proprietários e subloca aos franqueados. No fim de 2025, os imóveis e equipamentos do McDonald's ligados a franquias valiam US$ 22,8 bilhões, já descontada a depreciação, dos quais US$ 7,1 bilhões em terrenos.
Boa parte do custo de manter o ponto fica com o franqueado. Segundo a empresa, os franqueados em geral pagam os impostos sobre o imóvel, o seguro e a manutenção.
O aluguel sobe quando a venda de hambúrguer sobe
É aqui que o McDonald's deixa de parecer um proprietário comum. O dono de um escritório alugado cobra um valor fixo e recebe o mesmo, vá o inquilino bem ou mal. O aluguel do McDonald's, assim como o royalty, é calculado como uma porcentagem das vendas do restaurante. Além disso, existe um aluguel mínimo. Nos pontos que a empresa possui, o mínimo é calculado com base no que o McDonald's investiu no local. Nos pontos que ela aluga, o mínimo acompanha o que o próprio McDonald's paga ao proprietário.
O relatório não diz quanto do aluguel vem da porcentagem das vendas e quanto vem do mínimo, mas oferece um termo de comparação. Pelos contratos em vigor no fim de 2025, os franqueados deviam US$ 3,0 bilhões de aluguel mínimo para 2026, bem abaixo dos US$ 10,4 bilhões de aluguel que o McDonald's registrou em 2025. Os dois números se referem a anos diferentes e medem coisas diferentes, e o valor do aluguel mínimo deixa de fora contratos assinados depois, então não permitem dizer que parte do aluguel acompanha as vendas. Mostram, sim, que o piso garantido fica bem abaixo do aluguel que o McDonald's vem registrando.
O arranjo também dá poder à empresa ao longo do tempo. Uma franquia costuma durar 20 anos. Quando ela termina, o McDonald's continua controlando o terreno e o prédio. Pode assinar um novo contrato de 20 anos com o mesmo franqueado, passar o ponto para outro ou fechar o restaurante.
A maior parte do que o McDonald's retém vem dos restaurantes franqueados
Aluguel é receita, não lucro, então é justo perguntar quanto o McDonald's de fato retém. A empresa informa uma margem para cada lado do negócio. Nos restaurantes franqueados, a margem é o dinheiro recebido dos franqueados, royalties e aluguel, menos os custos de aluguel e de depreciação que a própria empresa tem com esses pontos. Nos restaurantes que ela mesma opera, é a venda menos comida, embalagens, salários e custos de operação.
Em 2025, os restaurantes franqueados deixaram ao McDonald's uma margem de US$ 13,9 bilhões. Os restaurantes próprios deixaram US$ 1,4 bilhão. Ou seja, cerca de nove em cada dez dólares de margem dos restaurantes vieram dos franqueados. Operar um restaurante significa pagar comida e funcionários. Ser senhorio do franqueado e dono da marca que ele usa, em grande parte, não.
A comparação tem limites. As duas margens são medidas de formas diferentes, e a margem das franquias mistura aluguel com royalties, então não mede quanto o McDonald's ganha como senhorio. Também não mostra que operar menos restaurantes renderia mais. A empresa diz que operar alguns restaurantes por conta própria a ajuda a desenvolver e testar a forma como seus restaurantes funcionam.
O McDonald's descreve o modelo com as próprias palavras. Diz que seu negócio, fortemente baseado em franquias, foi pensado para gerar "receita estável e previsível, que depende em grande parte das vendas dos franqueados". Diz também acreditar que "a propriedade dos imóveis, combinada com o coinvestimento dos franqueados", permite que seus restaurantes tenham um desempenho "entre os mais altos do setor". Essa é a avaliação da empresa sobre si mesma. O relatório não a compara com outras redes.
Em muitos países o McDonald's não é dono de imóvel nenhum
A imagem do senhorio vale onde o McDonald's usa sua franquia padrão, principalmente nos Estados Unidos e num grupo de grandes mercados no exterior que a empresa administra diretamente. No resto do mundo, o modelo costuma ser outro. Um parceiro local, chamado de licenciado de desenvolvimento ou de afiliada, coloca o dinheiro nos restaurantes, inclusive nos imóveis. Nesses lugares o McDonald's normalmente não investe capital nos restaurantes. Recebe royalties calculados sobre as vendas e, em geral, uma taxa inicial, e das afiliadas pode receber também uma parte dos lucros. O McDonald's reúne mais de 75 países num único segmento de suas contas, formado principalmente por mercados que funcionam assim. O segmento e o modelo não coincidem exatamente : alguns restaurantes desse tipo ficam nos mercados que a empresa administra diretamente.
Não são poucos restaurantes. No fim de 2025, 9.675 restaurantes McDonald's eram operados por licenciados de desenvolvimento e 11.072 por afiliadas. Juntos, são cerca de 46% do total de 45.356. As operações do McDonald's na China e no Japão, nas quais a empresa tem 50% ou menos de participação, entram nesse grupo. Em quase metade dos restaurantes McDonald's, a empresa em geral nem é a dona do imóvel. Ela recebe mais ou menos do jeito que a maioria imagina que um franqueador recebe : pela marca.
Afinal, o McDonald's é imobiliária ou rede de hambúrguer?
Pelos números, o McDonald's registra mais receita como senhorio do que como marca. Em 2025, o aluguel pago pelos franqueados foi sua maior fonte de receita, à frente dos royalties e à frente das vendas dos seus próprios restaurantes. Nos seus principais mercados, a empresa controla terrenos e prédios e fica com eles quando a franquia termina.
Mas não é um senhorio que recebe aconteça o que acontecer. O aluguel é calculado como uma porcentagem das vendas, então um McDonald's que vende menos hambúrgueres em geral paga menos, embora continue devendo o mínimo. O aluguel e a licença da marca vêm num só contrato, e o relatório não separa o que o McDonald's ganha com o imóvel do que ganha com a marca. E onde o McDonald's não é dono do imóvel, recebe principalmente como marca, por meio de royalties e taxas.
Então o aluguel é a forma pela qual o McDonald's fica com boa parte da sua fatia, e são as vendas de hambúrguer que decidem o tamanho dessa fatia. É um negócio de hambúrguer que recebe, em grande parte, como senhorio.
