Em um ano, o juro do Fed caiu um pouco e o da hipoteca subiu mais de um ponto
Compare dois meses de outubro. Em 23 de outubro de 2025, a meta do Federal Reserve (Fed), o banco central dos Estados Unidos, para sua taxa de um dia ia de 4,00% a 4,25%. Essa é a taxa dos fed funds, que os bancos cobram uns dos outros por empréstimos de um dia para o outro. Na mesma data, a pesquisa semanal da Freddie Mac, empresa que compra e garante financiamentos imobiliários nos EUA, apontava juros médios de 6,19% para a hipoteca de taxa fixa de 30 anos.
Um ano depois, a meta do Fed ia de 3,75% a 4,00%, um quarto de ponto abaixo. Esse intervalo foi definido pelo Fed em 16 de setembro de 2026. Era também o último confirmado quando este texto foi verificado, em 28 de outubro, horas antes do anúncio previsto para aquele dia. Na pesquisa de 22 de outubro de 2026, a hipoteca média de 30 anos estava em 7,32%. Nas duas semanas anteriores, em 8 e 15 de outubro, tinha ficado em 7,40%.
Ou seja, o juro do Fed caiu ligeiramente e o da hipoteca subiu 1,13 ponto. Foi outra coisa, e não a taxa principal do Fed, que empurrou as hipotecas para cima. No mesmo ano, o rendimento do título de 10 anos do Tesouro americano subiu de 4,01% para 4,96%, quase um ponto inteiro. A maior parte da explicação está nesse número.
- Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey
- Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey archive
- Federal Reserve press release, September 17, 2025
- Federal Reserve press release, September 16, 2026
- 30-Year Fixed Rate Mortgage Average in the United States (FRED)
- Market Yield on U.S. Treasury Securities at 10-Year Constant Maturity (FRED)
Por que uma hipoteca de 30 anos acompanha o título de 10 anos do Tesouro
O Fed define o preço do dinheiro por um dia. Uma hipoteca é um empréstimo por décadas, e o banco que a concede normalmente não fica com ela. A maior parte das hipotecas americanas é agrupada em títulos lastreados em hipotecas, papéis pagos com as prestações mensais de muitos mutuários, e vendida a investidores. O preço que esses investidores aceitam pagar por esses títulos define, em grande parte, o juro que uma nova hipoteca precisa cobrar.
Uma hipoteca de 30 anos raramente chega ao fim do prazo. O mutuário vende a casa ou refinancia o empréstimo, e cada prestação devolve uma parte do valor emprestado. Por isso, os investidores não comparam um título de hipotecas com um título do Tesouro de 30 anos. A régua habitual é o título de 10 anos. Um estudo de 2026 do Federal Reserve Bank de Boston diz que essa régua é imperfeita : o título de hipotecas devolve o principal aos poucos e em momentos imprevisíveis, tem outro tipo de garantia e carrega custos de concessão e administração do empréstimo que um título do Tesouro não tem.
Assim, o rendimento de 10 anos mais uma margem por cima, chamada spread, é uma forma de explicar os juros de hipoteca, e não uma fórmula que os credores aplicam. Os juros de hipoteca também refletem como os próprios títulos de hipotecas são negociados, os custos de mutuários e credores e um risco de pagamento antecipado que muda com o tempo.
A taxa de um dia do Fed só chega ao rendimento de 10 anos de forma indireta. Esse rendimento reflete o que os investidores esperam que seja a taxa média do Fed na próxima década e o adicional que pedem para deixar o dinheiro comprometido por tanto tempo, por exemplo para se proteger do risco de inflação. Em 5 de outubro de 2026, o rendimento de 10 anos fechou em 5,31%, o maior fechamento desde maio de 2002, segundo os dados diários do Tesouro publicados pelo Fed de St. Louis. Em 22 de outubro, já tinha voltado a 4,96%.
O que paga a diferença acima do título de 10 anos
Uma hipoteca custa mais do que o rendimento de 10 anos, e essa diferença se chama spread da hipoteca. Uma parte dela paga a operação do empréstimo. Os credores têm custos e querem lucro, alguém cobra as prestações todo mês, e a Fannie Mae e a Freddie Mac cobram uma taxa de garantia por prometer aos investidores que eles serão pagos mesmo que o mutuário deixe de pagar. O tamanho dessa taxa depende do que se inclui na conta. O estudo do Fed de Boston usa cerca de 0,42 ponto em sua comparação. A Federal Housing Finance Agency, agência que supervisiona as duas empresas, somando as taxas cobradas ao longo do empréstimo e as cobradas no início sobre os financiamentos de casas unifamiliares que elas adquiriram em 2024, informa uma média de 65,2 pontos-base (centésimos de ponto percentual), cerca de 0,65 ponto.
A parte maior e mais variável remunera os investidores por um risco específico. Nos EUA, o mutuário pode quitar a hipoteca a qualquer momento, sem multa. Quando os juros caem, ele refinancia, e o investidor recebe o dinheiro de volta justamente quando só consegue emprestá-lo de novo a juros menores. Quando os juros sobem, o mutuário mantém o empréstimo barato, e o investidor fica preso a ele. O estudo do Fed de Boston argumenta que essa opção de pagamento antecipado responde pela maior parte do spread que sobra depois dos custos. Segundo a análise, as expectativas sobre os juros, a intensidade das oscilações dos juros e o custo de refinanciar explicam juntos cerca de 80% dos movimentos dessa sobra. É o resultado de um único estudo, não uma regra fixa.
Essa opção vale mais quando os juros oscilam com força, porque grandes oscilações tornam mais provável um refinanciamento vantajoso. O Federal Reserve Bank de Dallas concluiu que, em 2022, os juros de hipoteca subiram principalmente porque os rendimentos do Tesouro subiram, e que um custo maior da opção de pagamento antecipado, reflexo de uma incerteza maior sobre o rumo dos juros, ampliou essa alta.
Qual é o tamanho da diferença hoje, por uma medida
Medimos o spread de um jeito simples : a taxa de cada pesquisa semanal da Freddie Mac menos o fechamento do título de 10 anos do Tesouro no mesmo dia, com dados públicos do Fed de St. Louis (FRED). O número da Freddie Mac é uma média das taxas oferecidas de quinta a quarta-feira, então subtrair o fechamento de um único dia dá uma diferença aproximada, e não uma cotação de um momento exato. Por essa medida, o spread ficou em média em 1,76 ponto de 2000 a 2019 e em 1,69 ponto de 2010 a 2019. De 2022 a 2024, anos em que os juros oscilaram com violência, a média foi de 2,58 pontos.
Em outubro de 2026, o spread se alargou semana a semana : 2,18 pontos em 8 de outubro, 2,30 em 15 de outubro e 2,36 em 22 de outubro. Isso fica cerca de 0,6 ponto acima da média de 2000 a 2019. Um ano antes, em 23 de outubro de 2025, estava em 2,18.
Por essa medida, da alta de 1,13 ponto no juro de 30 anos, 0,95 ponto veio do rendimento de 10 anos e 0,18 ponto de um spread mais largo. Combinar as datas de outro modo ou escolher outros anos produz médias um pouco diferentes, então os números exatos dependem do método.
O que estes números não dizem
O número da Freddie Mac é uma média nacional para um tipo de mutuário : empréstimos convencionais para comprar uma casa unifamiliar onde o próprio mutuário vai morar, com histórico de crédito bom ou excelente e entrada de 20%. Não é a taxa que uma pessoa específica vai receber. Histórico de crédito, valor da entrada, tamanho do empréstimo e o próprio credor mudam essa taxa.
Nada aqui diz para onde vão os juros de hipoteca. O rendimento de 10 anos e o spread podem subir ou cair, cada um por conta própria, e não precisam andar juntos. As médias históricas descrevem o passado, nos anos e com o método indicados, e não prometem nada sobre o futuro. Novos números vão continuar chegando. A próxima decisão do Fed estava marcada para 28 de outubro de 2026 e ainda não tinha sido anunciada quando este texto foi verificado, por isso a meta citada aqui é a definida em 16 de setembro. A próxima pesquisa da Freddie Mac estava prevista para 29 de outubro, e por isso cada taxa deste texto vem com sua data.
Do que trata a nova ordem executiva do presidente sobre moradia
A Ordem Executiva 14438, "Decreasing Housing Costs for the American People" (Reduzir os custos de moradia para o povo americano), tem data de 22 de outubro de 2026, e sua publicação no Federal Register, o diário oficial americano, é de 28 de outubro. Ela pede ações de órgãos do governo e programas piloto sobre os custos em torno de uma hipoteca : como o risco de título (o risco de haver uma falha no registro legal de quem é dono do imóvel) é avaliado e cobrado em alguns refinanciamentos, o cancelamento no prazo certo do seguro da hipoteca quando o empréstimo cai para 78% do valor do imóvel, as taxas de certos financiamentos imobiliários diretos do Departamento de Assuntos de Veteranos e do Departamento de Agricultura, e as casas construídas em fábrica.
Muitas dessas medidas são pilotos ou vêm com condições, e dependem de que os órgãos do governo e o setor as ponham em prática. Elas tratam das tarifas e dos custos que se somam a uma hipoteca, não dos rendimentos do Tesouro nem do spread que os investidores exigem, as duas forças descritas neste texto.
A frase para guardar
O juro de uma hipoteca de 30 anos é definido no mercado de títulos de hipotecas, onde é medido contra o rendimento do título de 10 anos do Tesouro, e não contra a taxa de um dia do Fed. Acima desse rendimento fica um spread que paga a operação do empréstimo e, segundo o Fed de Boston, sobretudo o direito do mutuário de refinanciar sempre que os juros caem. Em outubro de 2026, as duas partes estavam altas ao mesmo tempo, e é por isso que a hipoteca média custava mais de 7% enquanto a meta do Fed ia de 3,75% a 4,00%. Para entender o juro de uma hipoteca, olhe o rendimento de 10 anos e o spread, não o número principal do Fed.
