La mayor parte del dinero de McDonald's no sale de vender hamburguesas
Cuando usted paga un Big Mac, el dinero suele ir a un empresario local, no a McDonald's. A finales de 2025, alrededor del 95 % de los restaurantes McDonald's estaban en manos de franquiciados, es decir, de operadores independientes que usan la marca bajo contrato. La propia empresa gestionaba 2.039 restaurantes de un total de 45.356.
El informe anual de McDonald's correspondiente a 2025 muestra qué ingresó la empresa. Sus ingresos totales fueron de 26.900 millones de dólares. Las ventas de los restaurantes que gestiona directamente aportaron 9.700 millones. Una parte mayor, 16.500 millones, la pagaron los franquiciados.
El pago que casi todo el mundo imaginaría es la regalía, un porcentaje de las ventas que se paga por usar la marca y la forma de llevar el restaurante. Sumó 6.000 millones de dólares. Pero la partida más grande fue otra : el alquiler, con 10.400 millones. El alquiler también fue la partida más grande en 2023 (9.800 millones) y en 2024 (10.000 millones), así que 2025 no fue una excepción. Son partidas que la propia empresa declara en sus cuentas. En un McDonald's franquiciado típico, el franquiciado es además inquilino de la empresa.
¿Por qué McDonald's cobra alquiler a sus franquiciados?
En el acuerdo de franquicia habitual de McDonald's, que la empresa llama franquicia convencional, la compañía suele ser dueña del terreno y del edificio, o los tiene arrendados a largo plazo. El franquiciado paga lo que va dentro : equipos, rótulos, asientos y decoración. El acuerdo es a la vez una licencia para usar la marca y un contrato de alquiler del local. El franquiciado lleva el restaurante en un inmueble que controla McDonald's, y por eso le paga alquiler.
Y son muchos inmuebles. En lo que la empresa llama sus mercados consolidados, principalmente Estados Unidos y los grandes mercados extranjeros que gestiona ella misma, McDonald's era dueña de cerca del 56 % de los terrenos y de cerca del 80 % de los edificios donde están sus restaurantes, según sus propios datos de 2025. Estas proporciones no abarcan todos los McDonald's del mundo. Donde no es dueña del local, lo alquila a otros propietarios y se lo subarrienda al franquiciado. A finales de 2025, los inmuebles y equipos que McDonald's tenía bajo acuerdos de franquicia estaban valorados en 22.800 millones de dólares tras la depreciación, de los cuales 7.100 millones correspondían a terrenos.
Buena parte del coste de mantener el local recae en el franquiciado. Según la empresa, los franquiciados suelen pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro y el mantenimiento.
El alquiler sube cuando suben las ventas de hamburguesas
Aquí McDonald's deja de parecerse a un casero cualquiera. El dueño de una oficina cobra un alquiler fijo, y cobra le vaya bien o mal al inquilino. El alquiler de McDonald's, igual que su regalía, se calcula como un porcentaje de las ventas del restaurante. Además, hay un alquiler mínimo. En los locales que son de la empresa, el mínimo se basa en lo que McDonald's invirtió en el local. En los que alquila, el mínimo sigue lo que McDonald's paga al propietario.
El informe no dice qué parte del alquiler procede del porcentaje sobre las ventas y qué parte del mínimo. Ofrece un único punto de comparación. Con los contratos vigentes a finales de 2025, los franquiciados debían 3.000 millones de dólares de alquiler mínimo para 2026, muy por debajo de los 10.400 millones de alquiler que McDonald's declaró en 2025. Las dos cifras corresponden a años distintos y miden cosas distintas, y la del alquiler mínimo deja fuera los contratos firmados después, así que no permiten saber qué parte del alquiler varía con las ventas. Lo que sí muestran es que el suelo garantizado queda muy por debajo del alquiler que McDonald's viene declarando.
Con el tiempo, el acuerdo también da ventaja a la empresa. Una franquicia suele durar 20 años. Cuando termina, McDonald's conserva el control del terreno y del edificio. Puede firmar otros 20 años con el mismo franquiciado, entregar el local a otro o cerrar el restaurante.
Casi todo lo que gana McDonald's sale de los restaurantes franquiciados
El alquiler es ingreso, no beneficio, así que es justo preguntarse qué se queda McDonald's. La empresa declara un margen para cada lado de su negocio. En los restaurantes franquiciados, el margen es el dinero que pagan los franquiciados, regalías y alquiler juntos, menos los costes de arrendamiento y depreciación que la propia empresa soporta por esos locales. En los restaurantes que gestiona ella misma, es lo vendido menos comida, envases, salarios y gastos de funcionamiento.
En 2025, los restaurantes franquiciados le dejaron a McDonald's un margen de 13.900 millones de dólares. Sus restaurantes propios, 1.400 millones. Es decir, de cada diez dólares de margen de los restaurantes, unos nueve vinieron de los franquiciados. Llevar un restaurante obliga a pagar comida y personal. Ser casero y dueño de la marca, en general, no.
La comparación tiene límites. Los dos márgenes se miden de forma distinta, y el de los franquiciados mezcla alquiler y regalías, así que no mide lo que McDonald's gana como casero. Tampoco demuestra que gestionar menos restaurantes le haría ganar más. La empresa afirma que llevar algunos restaurantes por su cuenta le ayuda a desarrollar y probar la forma en que funcionan sus locales.
McDonald's describe el modelo con sus propias palabras. Dice que su negocio, muy basado en franquicias, está pensado para generar «ingresos estables y previsibles, que dependen en gran medida de las ventas de los franquiciados». También dice creer que «la propiedad de los inmuebles, combinada con la coinversión de los franquiciados», permite a sus restaurantes alcanzar resultados «entre los más altos del sector». Es lo que la empresa afirma de sí misma. El informe no la compara con otras cadenas.
En muchos países McDonald's no es dueña de ningún local
La imagen de casero vale donde McDonald's usa su franquicia convencional, sobre todo en Estados Unidos y en un grupo de grandes mercados extranjeros que la empresa gestiona directamente. En el resto, suele funcionar de otra manera. Un socio local, llamado licenciatario de desarrollo o filial, pone el dinero de los restaurantes, incluidos los inmuebles. Allí McDonald's por lo general no invierte capital en restaurantes. Cobra regalías según las ventas y, normalmente, una cuota inicial, y de las filiales puede recibir además una parte de sus beneficios. McDonald's agrupa más de 75 países en un segmento contable formado sobre todo por mercados que funcionan así. El segmento y el modelo no coinciden del todo : algunos restaurantes de este tipo están en los mercados que la empresa gestiona directamente.
Esto afecta a muchos restaurantes. A finales de 2025, 9.675 restaurantes McDonald's estaban en manos de licenciatarios de desarrollo y 11.072 en manos de filiales. En conjunto, cerca del 46 % de los 45.356 que había en total. Los negocios de McDonald's en China y Japón, en los que la empresa tiene una participación del 50 % o menos, forman parte de este grupo. En casi la mitad de los restaurantes McDonald's, la empresa por lo general no es la casera. Cobra más o menos como la mayoría imagina que cobra un franquiciador : por la marca.
Entonces, ¿McDonald's es un casero o una empresa de hamburguesas?
Según las cifras, McDonald's ingresa más como casero que como marca. En 2025, el alquiler de los franquiciados fue su mayor fuente de ingresos, por delante de las regalías y de lo que vendieron sus propios restaurantes. En sus mercados principales controla los terrenos y los edificios, y los conserva cuando termina una franquicia.
Pero no es un casero que cobra pase lo que pase. El alquiler se calcula como una parte de las ventas, así que un McDonald's que vende menos hamburguesas suele pagar menos, aunque siga debiendo el mínimo. El alquiler y la licencia de marca van en un solo acuerdo, y el informe no separa lo que McDonald's gana por los inmuebles de lo que gana por la marca. Y donde McDonald's no es dueña del local, cobra sobre todo como marca, mediante regalías y cuotas.
Así que el alquiler es la vía por la que McDonald's se lleva buena parte de su tajada, y las ventas de hamburguesas deciden el tamaño de esa tajada. Es un negocio de hamburguesas que cobra, en gran medida, como casero.
