L'essentiel de l'argent de McDonald's ne vient pas du burger que vous achetez
Quand vous payez un Big Mac, l'argent va le plus souvent à un exploitant local, pas à McDonald's. Fin 2025, environ 95 % des restaurants McDonald's étaient tenus par des franchisés, des exploitants indépendants qui utilisent la marque sous contrat. L'entreprise elle-même exploitait 2 039 restaurants sur 45 356.
Le rapport annuel de McDonald's pour 2025 détaille ce que l'entreprise a encaissé. Son chiffre d'affaires total s'élevait à 26,9 milliards de dollars, dont 9,7 milliards de ventes dans les restaurants qu'elle exploite elle-même. Une part plus importante, 16,5 milliards, provenait des sommes versées par les franchisés.
On pense d'abord à la redevance, ce pourcentage des ventes versé pour l'usage de la marque et de la méthode d'exploitation. Elle a rapporté 6,0 milliards de dollars. Mais le premier poste est ailleurs : le loyer, avec 10,4 milliards. Le loyer arrivait déjà en tête en 2023 (9,8 milliards) et en 2024 (10,0 milliards), et 2025 n'a donc rien d'exceptionnel. Ces catégories de recettes sont celles que l'entreprise publie elle-même dans ses comptes. Dans un McDonald's franchisé typique, le franchisé est aussi le locataire de l'entreprise.
Pourquoi McDonald's fait-il payer un loyer à ses franchisés ?
Dans le contrat de franchise classique de McDonald's, que l'entreprise appelle « franchise conventionnelle », c'est en général l'entreprise qui possède le terrain et le bâtiment, ou qui les détient par un bail de longue durée. Le franchisé finance l'aménagement intérieur : équipement, enseignes, mobilier et décoration. Le contrat vaut donc à la fois licence de marque et bail sur le local. Le franchisé exploite son restaurant dans un bien que McDonald's contrôle, c'est pourquoi il lui verse un loyer.
Le patrimoine immobilier en jeu est considérable. Dans ce que l'entreprise appelle ses marchés consolidés, c'est-à-dire principalement les États-Unis et les grands marchés étrangers qu'elle gère elle-même, elle possédait en 2025 environ 56 % des terrains et environ 80 % des bâtiments de ses restaurants, selon ses propres chiffres. Ces proportions ne valent pas pour l'ensemble des McDonald's du monde. Quand l'entreprise ne possède pas le local, elle le prend à bail auprès d'autres propriétaires et le sous-loue aux franchisés. Fin 2025, les biens et équipements que McDonald's mettait à disposition dans le cadre de ses franchises valaient 22,8 milliards de dollars après amortissement, dont 7,1 milliards de terrains.
Le franchisé assume en outre une bonne part des frais liés au site. Selon l'entreprise, ce sont généralement les franchisés qui paient les impôts fonciers, l'assurance et l'entretien.
Le loyer augmente quand les ventes de burgers augmentent
C'est là que McDonald's cesse de ressembler à un propriétaire ordinaire. Le propriétaire d'un bureau perçoit un loyer fixe, que les affaires de son locataire marchent ou non. Chez McDonald's, le loyer, comme la redevance, est calculé en pourcentage des ventes du restaurant. S'y ajoute un loyer minimum. Pour les sites qui appartiennent à l'entreprise, ce minimum dépend de ce qu'elle a investi dans le site. Pour ceux qu'elle loue, il suit ce qu'elle paie elle-même au propriétaire.
Le rapport ne précise pas quelle part du loyer provient du pourcentage des ventes et quelle part provient du minimum. Il offre un seul point de comparaison. Selon les contrats en vigueur fin 2025, les franchisés devaient 3,0 milliards de dollars de loyers minimums pour 2026, bien moins que les 10,4 milliards de loyers déclarés par McDonald's pour 2025. Ces deux chiffres portent sur des années différentes et ne mesurent pas la même chose, et le montant des loyers minimums ignore les contrats signés depuis : on ne peut donc pas en déduire quelle part du loyer varie avec les ventes. Ils montrent en revanche que le plancher garanti reste nettement inférieur aux loyers que déclare McDonald's.
Ce montage donne aussi la main à l'entreprise sur le long terme. Une franchise dure en général 20 ans. À son terme, McDonald's garde le contrôle du terrain et du bâtiment. L'entreprise peut alors signer un nouveau contrat de 20 ans avec le même franchisé, confier le site à un autre ou fermer le restaurant.
La majeure partie de ce qui reste à McDonald's vient des restaurants franchisés
Un loyer est une recette, pas un bénéfice. Que reste-t-il donc à McDonald's ? L'entreprise publie une marge pour chacune de ses deux activités. Pour les restaurants franchisés, il s'agit des sommes versées par les franchisés, redevances et loyers compris, moins les loyers que l'entreprise paie elle-même et l'amortissement de ces sites. Pour les restaurants qu'elle exploite elle-même, il s'agit des ventes, déduction faite de la nourriture, des emballages, des salaires et des frais de fonctionnement.
En 2025, les restaurants franchisés ont laissé à McDonald's une marge de 13,9 milliards de dollars, contre 1,4 milliard pour ses propres restaurants. Au niveau des restaurants, environ neuf dollars de marge sur dix venaient donc des franchisés. Exploiter un restaurant oblige à payer la nourriture et le personnel. Louer les murs et la marque à un franchisé n'impose presque aucune de ces dépenses.
Cette comparaison a ses limites. Les deux marges ne se calculent pas de la même façon, et celle des franchises mêle loyers et redevances : elle ne dit donc pas ce que McDonald's gagne en tant que propriétaire. La comparaison ne prouve pas non plus que l'entreprise gagnerait davantage en exploitant moins de restaurants. Selon McDonald's, en exploiter elle-même une partie l'aide à mettre au point et à tester ses méthodes de fonctionnement.
McDonald's présente son modèle à sa manière. Son activité très largement franchisée serait conçue pour produire « des revenus stables et prévisibles, qui dépendent en grande partie des ventes des franchisés ». L'entreprise affirme aussi que « la propriété de l'immobilier, associée au co-investissement des franchisés », permet à ses restaurants d'atteindre des performances « parmi les plus élevées du secteur ». C'est là le jugement de l'entreprise sur elle-même : le rapport ne la compare à aucune autre chaîne.
Dans de nombreux pays, McDonald's ne possède aucun local
Ce rôle de propriétaire vaut là où McDonald's applique sa franchise classique, principalement aux États-Unis et dans un groupe de grands marchés étrangers que l'entreprise gère elle-même. Ailleurs, les choses fonctionnent le plus souvent autrement. Un partenaire local, appelé licencié de développement ou société affiliée, finance les restaurants, y compris l'immobilier. McDonald's n'y investit généralement aucun capital. L'entreprise perçoit des redevances calculées sur les ventes, en général des droits d'entrée et parfois, dans le cas des sociétés affiliées, une part de leurs bénéfices. McDonald's regroupe plus de 75 pays dans un même segment de ses comptes, composé principalement de marchés fonctionnant ainsi. Le segment et le modèle ne coïncident pas tout à fait : certains restaurants de ce type se trouvent dans les marchés que l'entreprise gère elle-même.
Ce modèle concerne un grand nombre de restaurants. Fin 2025, 9 675 restaurants McDonald's étaient exploités par des licenciés de développement et 11 072 par des sociétés affiliées, soit environ 46 % des 45 356 restaurants. Les activités de McDonald's en Chine et au Japon, dont l'entreprise détient 50 % ou moins, entrent dans cette catégorie. Dans près de la moitié des restaurants McDonald's, l'entreprise n'est généralement pas propriétaire du tout. Elle y est payée comme on imagine d'ordinaire un franchiseur : pour sa marque.
Alors, McDonald's est-il un propriétaire immobilier ou un vendeur de burgers ?
À s'en tenir aux chiffres, McDonald's déclare plus de recettes comme propriétaire que comme marque. En 2025, les loyers des franchisés ont constitué sa première source de revenus, devant les redevances et devant les ventes de ses propres restaurants. Dans ses principaux marchés, l'entreprise contrôle les terrains et les bâtiments, et les conserve à la fin d'une franchise.
Mais ce n'est pas un propriétaire payé quoi qu'il arrive. Le loyer étant indexé sur les ventes, un restaurant qui vend moins de burgers paie en général moins de loyer, même s'il reste redevable du minimum. Le bail et la licence de marque forment un seul contrat, et le rapport ne sépare pas ce que McDonald's tire de l'immobilier et ce qu'elle tire de la marque. Enfin, là où McDonald's ne possède pas les locaux, l'entreprise est payée principalement pour sa marque, par des redevances et des droits.
Le bail est donc l'outil par lequel McDonald's prélève une grande partie de sa part, et ce sont les ventes de burgers qui en fixent la taille. McDonald's est une entreprise de burgers qui se fait payer, en grande partie, comme un propriétaire.
